俗話說人要衣裝佛要金裝,就連老舊的大樓也一樣,只要換上新磁磚,更新老舊的公共設施,進行一場外觀的拉皮手術,就能拉抬房價,每坪單價的漲幅最少就有兩成。像在台北市市政府附近,就有一棟屋齡33年的老大樓,只是換了外牆的磁磚跟玻璃,房價從一坪25萬飆漲到50萬,足足成漲一倍。

一整面白色磁磚外加玻璃帷幕,經過拉皮手術看不出來這棟東華大樓是33年的老房子。拉皮之前,這裡的房價一坪平均25萬元,但拉皮之後,東華大樓的身價足足漲了一倍,每坪來到50萬元。

老房子換上新衣服,效果真的不是蓋的,只要在台北市就算是一般地段,拉皮前後的房價每一坪還是能成長7到8萬左右,但如果是在精華地段的大樓,漲幅最少也有二成。

房仲業者林逸翔:「(大安區)新成屋來講的話,成交價差不多在70萬,相對你拉皮之後,外牆跟新成屋一樣,做過結構補強之後,甚至樓梯間夠大,可以拉一條電梯,其實它本身公設比又比新成屋低,相對的它(拉皮屋)價格可能會追上新成屋。」

像這棟在大安森林公園對面的艾菲爾大樓,雖然已經17歲了,但是在這個地段早就沒有其他空地推新案,所以大樓的管委會拿了9千萬出來進行外觀拉皮跟庭園造景的工程,預計拉皮之後每坪有機會喊到100萬。

房仲業者林逸翔:「它從以前到現在一直沒有成交紀錄,住戶本身來講的話也是住的很穩定,以我們初估來講,拉皮前跟拉皮後,拉皮前的市場行情價格差不多是在75萬到80萬這個區間。」

俗話說人要衣裝,連老舊的大樓也一樣,只要貼上新磁磚、更新公共設施,比敲掉重建容易,而且房價飆升的腳步,也跟拉皮速度成正比。

外牆翻修俗稱拉皮,
在現行補助條款裡有針對台北市15條主要幹道周遭地區有特別方案,最高可以達到45%的補助款項,但建物外觀已有變動情事發生,如開口變更,露台加建,陽台推出等等違建項目,則需配合施工及設計單位的建議及指示,更改為棚架或是花架的型態,以利審查及備案,若沒有顧慮到此一部分,則有可能面臨連續罰款或是強制拆除。

外牆翻修,除了表面濕式施工或是乾式施工貼磚外,也有鋁帷幕或玻璃帷幕,或是模板式金屬牆板等等,在各住戶所有權人確定準備進行工程作業後,廠商會先進行拆除作業,之後會進行管線重新配置及防水工程部分,再進行到這個階段之前,若有補助申請,則會會同相關單位如都更的人員進行鑒察及備案及拍照以便申請補助,也會在這個階段與各住戶代表確認使用建材及窗構的形式。

如果有遇到消防法規的問題,如防火巷或是加建物或是室內消防管線變更等等,住戶們也必須配合廠商及設計者的建議進行各個項目的確認,並了解施工報價結構及相關申請規費,由各住戶分擔。

若萬一又遇到與鄰棟間的界線問題,或是棟距過近,或是需電線杆移位,或是工業改住宅用電,或是鋼筋外露鏽蝕,或是嚴重弱水面層,或是他人土地佔有,或是增建等等問題,則需請建築師及結構技師來處理。

建築法規及相關工程規範是很繁複的,但繁複條文的背後相對的就是一種保障。可以讓所有人在遵行條文法規的條件下住在一個安全且美麗的重建環境裡,不用擔心若是火災發生時,消防管線無法使用。也不用擔心,住了多少年月以後,房子會開始滲水。也不用煩惱,自家的加建或違建項目不知哪一天會被舉報。所以,在決定進行"拉皮"前,應多多與建築師及廠商溝通,了解相關建築規範內容及施工方法。

不過,老屋拉皮也得要具備「天時」、「地利」、「人和」,房價才漲得快。
所謂「天時」,就是不一定所有的老屋都需要拉皮,一般來說,如果外觀老舊、又處於周邊都是嶄新大樓的老屋,拉了皮,在價格上會更有明顯拉抬的效果。
至於「地利」,就是地段。徐佳馨說,好區段就能享有高房價,位於黃金地段的老屋,整修後的效果與價格,與次級區段相較,更讓人驚艷。
而「人和」,則是除了找到好的營造商之外,更重要的是住戶要達成共識,甘願自掏腰包整修大樓外觀,許多老屋雖然有心拉皮,卻往往因為個別住戶反對,而胎死腹中。

為整頓市容景觀,台北市補助老屋拉皮。都市更新處編列了「整建維護補助經費」,民眾可以公寓大廈管理委員會名義申請,項目包括外牆更新和設計費用,補助額度以實施整建維護個案所需經費的三分之一為原則,機會難得。

外牆翻修/更新費用計算,都是以各所有權人所有之坪數作為費用攤提標準,單坪價格不一,要端視使用建材為何及現場施工條件及管委會決議之設計形式要求才能確定。
今日新聞 2008/03/27 記者施嘉青、蔡金龍台北報導
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工地位址:北市新生南路一段161巷
大安森林公園鄰近其他完成案件,艾菲爾大樓等共數棟。